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 　 随着我国城市建设和房地产业的迅猛发展，物业管理行业也不断孕育并快速发展。物业管理的发展一方面加速了城市住宅小区管理方式的专业化和现代化，极大地改善了人们的居住环境和生活质量，另一方面也由此引发了大量的问题和纠纷。近年来，我国各地区的物业管理纠纷案件数量都呈快速攀升之势。作为一种新类型的案件，物业管理纠纷不仅具有一般民事案件的共性，而且凸显了物业管理行业的诸多个性特征，法律关系十分复杂。同时，物业管理纠纷事关广大群众的切身利益，社会关注程度高，处理妥当与否直接影响社会的和谐。
　　20xx年《物权法》出台，明确了业主的权益，在很大程度上解决了物业管理活动中有关财产归属和管理权限方面的问题，为防止、解决物业管理纠纷提供了新的法律依据和救济途径。近日，在物权法实施一年多后，最高人民法院在物权法等法律规定框架内，立足审判实践需求的基础上又出台了将于今年10月1日起正式施行的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》两个重要的司法解释，进一步细化了物权法关于建筑物区分所有权和物业服务的规定，增强了物权法的可操作性。那么物权法及新出台的司法解释会给物业管理纠纷的解决带来哪些积极影响呢？本文将着重分析当前物业管理活动中存在的纠纷，特别是社会大众普遍关心的焦点、热点问题，从而论述《物权法》及其司法解释对物业管理纠纷所起的定分止争作用。
　　业主身份确定问题
　　业主是物权法第六章的基础性概念之一，业主身份的确定切实关系到物权法的贯彻实施，但物权法出台时并没有对此做出一个明确的规定。目前，一般是以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，这其实与现实有很大的出入。现实生活中，房屋买受人在已经合法占有、使用专有部分，而仍未办理所有权登记的情形并不少见。一些小区住户，由于法律规定的缺漏而无法取得业主身份，影响了其对共有部分的利用以及共同管理权的行使。为此，最高院出台的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对业主的范围进行了确认。该解释第一条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”如此，业主身份范围问题得到了解决。解释不以登记为准的确定方式，扩大了业主的范围，符合当前现实，能更好维护业主自治秩序，稳定建筑物区分所有权法律关系。
　　小区车位问题
　　随着经济的快速发展，个人财富逐渐增加，私家车也越来越普遍，小区的车位问题也成了无法回避的问题。物权法74条的规定已经解决了小区车位的归属问题。根据规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出售，附赠或者出租等方式约定。该条的规定一定程度上防止了开发商将车位高价出售给非本建筑业主而导致本建筑业主无车位的情形。但是，在实践中又出现了开发商将大部分或者全部的车位卖给跟开发商关系密切的一个业主，然后再通过这个业主把车位以高价零售给其他业主的情况。开发商的这种行为并不违反物权法的规定，但是单个业主的权益依然受到损害。针对现实的情况，高院的司法解释规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。并进一步规定配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。开发商必须按比例将车位分配给业主的规定，杜绝了开发商钻法律空子，侵害业主权利的行为，使每一个业主都将有机会按照比例取得车位。同时，只要开发商按房屋套数比例分配车位则就应被认为是符合物权法对车位“首先满足业主的需要”的规定。那么，一些拥有多部私家车的业主要求开发商多提供车位的要求将被拒绝。这使得有车或者有多辆车的业主和没有车的业主的地位平等，使车位分配更加公平，也防止开发商与业主之间，业主与业主之间因车位问题发生纠纷。最后，对于按比例分配后剩余的车位，开发商仍有独立自主的处置权，可以自由进行处分，这样也不致于影响开发商修建车位的积极性。
　　物业费缴纳问题
　　目前，业主与物业公司之间多是通过物业服务合同来确定各自的权利义务内容的。物业服务公司的基本义务是提供一切合理的物业服务管理，而相对的业主则应对物业公司提供的服务支付合理的报酬。《物权法》80条对于物业费的缴纳也作出了相关规定，对建筑物及其附属设施的费用分摊，有约定的按约定，没有约定的按业主专有部分占建筑总面积的比例确定。所以，对于物业费的缴纳应该是没有很大争议。但是在现实中，经常有业主提出不需要有关物业服务，或者自己没有享受物业服务为由而拒绝缴纳物业费。针对这些问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”那么，在该解释正式实施后业主滥用权利，仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩的将得不到法律的支持。这有利于建立健康的物业服务秩序，利于物业费纠纷的解决与防治。
　　物业公司解聘问题
　　物权法赋予了业主对建筑物及其附属设施的自主管理权。根据物权法81条的规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。实践中，物业服务公司遭业主解聘后拒不撤出管理区域。如果业主不交物业费，物业服务公司诉至法院，法院还会以存在事实服务关系为由，判决业主支付物业费。这种现状严重影响了业主自主管理权的实现，导致物权法81条的虚设。为改变这种局面，司法解释规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”司法解释否定了以往一直存在的事实服务这个概念，使得物业公司在遭到解聘后无理由再赖在小区不撤离，有利于物权法规定的业主自主治理权的实现。
　　以上这些问题只是当前物业管理活动比较突出而且普遍存在的现实问题，从中可以看出，《物权法》及其司法解释对物业管理活动起到了很强的规范作用。在此之前，很多物业管理活动无法可依，很多问题似是而非，矛盾双方各执一词，物业管理纠纷不断。而在《物权法》及其司法解释出台之后，对物业管理有了基本的法律原则和具体操作规范，当前的一些物业权益也将得到妥善的解决。但是，随着中国物业市场的发展，新的矛盾还会不断出现。因此，物业市场的健康发展还需依赖于我国物业市场法治建设的不断完善。

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