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　  一、什么是土地增值税
　  土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)而取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。其计算公式为：应纳税额=增值额x适用税率-扣除项目金额x速算扣除系数。
　  土地增埴税并不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是对收入额减除规定的各项扣除项目金额后的增值额计算征税，扣除项目金额包括地价款、各项房地产开发成本及各项税、费，另外房地产企业有加计扣除20%的规定(地价款与开发成本之和的20%)。土地增值税适用超率累进税率，即增值率越高，税率越高，分五级从30%至45%。
　  在实操中，此税的计算简化为一是先缴征，达到一定条件时清算或结算，二是直接定率征收而不再清算(此方法无文件支持)。
　  二、征收土地增值税的现状
　  自土地增值税开征以来，其总额虽不大，增长幅度却很快。从财政部和国家税务总局的公开信息不难发现，土地增值税在19xx到20xx年的10年间，从19xx年6.8亿到20xx年10.3亿、20xx年37.3亿、20xx年的75.1亿到20xx年231亿再到20xx年537亿，20xx年土地增值税收入预计在600亿上下。绝对数额虽有较大增长，但增幅自20xx年起出现下降。
　  房地产税的税种很多，其中，土地增值税相对是收入比较小的税种。20xx年全国土地增值税收入537亿元，同期，同为房地产税的契税收入1300亿元。契税是房地产交易环节最主要的税种。它是反映房屋交易情况的一个重要指标，约为房价的1.5%，购买第二套住房时的契税约为房价的3%。
　  三、我国征收土地增值税存在的问题
　  自20xx年起，由于土地使用权取得方式的转变，土地增值税的“增值额”属人工增值，理论上国家不应对此课税。再者土地增值税在设计之初已违背了税收的公平和效率原则，其财政意义也不大。
　  （一）开征土地增值税不符合国家惯例
　  国际上开征土地增值税的国家很少，有些国家开征了一段时间之后也就停征了。在历史上有法国、英国、日本设立过这种税，但其实施的历史均非常短暂。在英国甚至未能通过立法程序。目前仅有除我国之外的意大利、韩国、我国的台湾等地区等开征了这一税种。因此，土地增值税并不代表税制改革的潮流，也不是现代税收体系的必备税种。
　  （二）土地增值税设置重复征税
　  从公平原则角度看，土地增值税和企业所得税同时征收，构成了重复征税现象。开发企业在购买土地办理土地手续的时候企业就已经交了很多税，卖房子的时候又收土地增值税，系重复收税。假定正常情况下，项目有利润，也不应该收取土地增值税，因为企业当初在获得土地的时候，是按照市场价获取土地，无论企业是以土地整治还是通过拍卖、通过投资等方式介入房地产开发，并通过建设投入、营销策划、市场营销等手段，实现的是房地产产品利润而非土地利润。正常经营产生的营业税、房屋成交时产生的契税、项目开发过程中享有城市公共资源产生的公共建设配套费、产生利润交的所得税乃至个人收入调节税等，在开发的每个环节相应的税费都交了，只要不是直接炒地，就不应该再交土地增值税。
　  （三）土地增值税造成经济扭曲
　  土地增值税对纳税人持有的土地房产在转让时按其增值课税，其实质是一种土地房产的资本利得税。我国土地增值税实行的是超率累进的税率形式，其赋税明显高于其他所得，纳税人为了避免或降低其负担，要么以较低增值率短期持有的方式，多次转手买卖土地或房产；要么干脆长期不转让。这样，在客观上或者妨碍土地的长期开发经营、助长土地的投机性转让；或者造成土地房产资本的“锁住效应”，不利于房地产市场的活跃，不利于闲置房地产的流动和土地资源的有效利用。另外，由于房地产是一种投资金额大、投资周期长且不确定因素多的高风险性投资，重税政策将对这一投资产生抑制作用，并对经济增长造成不良影响。
　  （四）土地增值税征收困难
　  土地增值税是19xx年x月x日开征以来，收入很少，开征当年全国只征到了52万元，至19xx年也只征收2.5亿元。
　  房地产工程的周期长，涉及的面广，产品复杂，扣除项目多，不易执行，征收阻力很大，客观上会比一般的税种征收要复杂一些。由于出售房地产采用市场价格法，以买卖双方的成交价格为依据，再加上扣除项目相对较多，以及买卖双方为逃避纳税用尽了各种办法，使得作为计税依据的房地产增值额难以真正反应房地产的实际增值情况，造成税款的流失。
　  很多地方税务机关都对土地增值税的征管产生畏难情绪，土地增值税入库少，形同虚设，实际征收效果极差。
　  （五）土地增值税的税收成本高
　  土地增值税征收程序复杂，征收成本高、部门配合难度大、管理上比较粗放、征税效率低，取消土地增值税，降低了税收征收成本，而税收征收成本的减小就意味税收收入的增加。根据全国工商联房地产商会REICO工作室对9大城市房地产业开发项目抽样调查报告显示，全部开发环节和销售环节的总税收相当于总成本的比例为26.06%。
　  （六）赋税最终转嫁给了消费者
　  从目前土地市场的格局来看，有三个土地必然涨价的原因：一是土地的供应者只有一个政府，即土地的供给是寡头垄断，只我一家，别无他店。二是土地的买家是充分竞争的，即在售出时。采取对几个、十几个、几十个，甚至上百家土地购买者进行拍卖，有时一拍，拍出一个天价来，其价格必然要摊入房屋价格；三是地方政府有着从土地上获得财政收入的强烈欲望。在不完善的分税制体制下，地方政府和中央政府的事权并没有得到妥善划分，地方政府收入来源相对萎缩，却要承担不断增加的公共事务，经费短缺成为大部分地方政府的普遍现象。地方政府在经费短缺与事务增多的矛盾中，将更多的收入希望寄托在土地出让金上面。因此，土地出让金不断走高，这也有意无意地推动房价的上涨。
　  四、房地产税收“一体化”的有利因素
　  毫无疑问，土地增值税政策是中国税收政策中最复杂、涉及因素最多的政策。尽管不断在出台相关法规，如何准确把握与确定，仍然未达到清晰的程度。房地产税收“一体化”工作为房地产税制改革做着基础性的准备工作。
　  （一）有利于对税收的征管
　  由于房地产各个环节都有税务部门在征收，但税务部门对各税种的信息并不对称，而房地产业又是一个环环相扣的体系，从各个环节入手得到的税源信息肯定是片面的。通过房地产税收“一体化”将从各个环节采集到的税源信息进行整合利用，既可以解决各个环节掌握税源信息不足的状况，又可以加强自己本环节税源的征收监管，增加房地产税收。
　  （二）有利于启动内需
　  取消土地增值税除了可以消除重复征税、规范税制建设以外，更为重要的是有利于启动住房消费，刺激房地产市场，确保经济的稳定增长。
　  目前房地产价格偏高，而赋税偏重又在一定程度拉升了这一价格。我国房地产市场在开发及销售阶段要承担多种税收，占整个房地产价格的10%以上。因此，若能取消不合规范的土地增值税，将有助于房地产价格的降低，有助于推动房地产市场的潜在需求向现实需求的转化，刺激需求和经济回升，从而有助于经济增长目标的实现。
　  五、结论
　  科学推进房地产税制改革，不仅是单纯的房地产征税问题，而是与整个财税体系密切相关。如果未来取消土地增值税，也绝不会是孤立的取消。土地增值税的取消应该是与物业税等房地产税制改革相结合起来的。通过房地产税收“一体化”将从各个环节采集到的税源信息进行整合利用，既可以解决各个环节掌握税源信息不足的状况，又可以加强自己本环节税源的征收监管。

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