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成都市二手房市场调研报告

报告人：
组  长：
组  员：
报告期：


目 录

摘要……………………………………………………………………………………………1
一、任务描述…………………………………………………………………………………1
二、成都二手房市场分析……………………………………………………………………1
（一）成都二手房市场的现状 …………………………………………………………1
　　　　1．市中心 …………………………………………………………………………2
　　　　2．城东 ……………………………………………………………………………2
　　　　3．城南 ……………………………………………………………………………2
　　　　4．城西 ……………………………………………………………………………2
　　　　5．城北…………………………………………………………………………… 2
（二）成都二手房市场的特点 …………………………………………………………2
（三）成都二手房市场需求分析 ………………………………………………………3
　　    1．需求对象 ………………………………………………………………………3
　　    2．二手房的购买动机 ……………………………………………………………3
　　    3．二手房需求的户型、区位 ……………………………………………………4
　　    4．二手房成交量变化及趋势 ……………………………………………………4
三．成都二手房市场的预测…………………………………………………………………5
（一）价格走向预测 ……………………………………………………………………5
（二）购买动机预测 ……………………………………………………………………5
（三）市场比重预测 ……………………………………………………………………6
四．结论………………………………………………………………………………………6
致谢……………………………………………………………………………………………6
参考文献………………………………………………………………………………………7

    摘要：
    目前，随着成都房价的持续走高，让人们将越来越多的关注投入到了二手房市场，因此，我对二手房市场的发展方向做了调研。对成都市2006年以来不同区域二手房市场的特点、需求、现状分析，进行二手房价格走向、购买动机和市场比重预测。最终总结出成都二手房市场总体保持健康、稳定的增长态势，市场需求旺盛，成交量将大幅增长的结论。

    一、任务描述
    随着房产市场的快速发展。全国房价“涨”声一片，市场经济不够完善、市场信息不够对称、市场主体行为不够规范以及客观上土地的稀缺、消费者对房产的投机行为、地方政府的变相鼓励，使得房产市场泡沫现象逐渐凸现，造成房价飞涨，人们购买力的相对下降。开发商处于永恒的利润最大化。使得一手房市场供需失衡。从而使越来越多的关注投入到了二手房市场。针对房地产市场处于供不应求状态，二手房的市场前景相当广阔的今天，成都二手房市场总体保持健康、稳定的增长态势，市场需求旺盛，成交量大幅增长。本报告通过对成都市不同区域二手房市场的特点、需求、现状分析，进行二手房价格走向、购买动机和市场比重预测，为成都二手房市场进行总体的分析，以便指导消费着购买。

    二、成都二手房市场分析
    （一） 成都二手房市场的现状
    成都在西部大开发战略的推动下，经济快速发展，人民生活水平大幅度提高，为成都房地产业发展提供了良好的机遇。近年来房地产政策十分灵活，二手房市场呈现一片繁荣的良好势头[1]。
    与此同时,国家对于房地产市场的宏观调控,仍将继续下去,控制房价上涨过快仍是现阶段的主要政策指向。这一政策也可以片面地理解为房价的快速上涨是不被允许的。除此以外,二手房需求还存在较大的不确定性因素,央行利率是否还会上调,物业税和个人所得税是否征取等等,都将一定程度上影响购房者的购房计划。不过这些因素对房价也是一把双刃剑,这些因素一旦实现,可能会使交易火爆的市场价格上涨,使交易冷清的市场价格下跌。成都房地产信息中心发布2006年1-11月的二手房市场统计报告，成都市二手房累计成交635.92万m2，同比增长20.4%；五城区成交均价3525元/m2，同比增长11.3%。统计资料显示，2006年1-11月成都市区存量房成交391.73万m2，同比增长23.4%，其中住宅项目成交304.65万m2，同比增长19.2%。二手房市场整体出现回暖趋势，成交量稳步增长[2]。以下是2002-2006年上半年二手商品房成交情况（图1）[3]。
 


图1 2002-2006年上半年二手商品房成交情况


    1．市中心
    2006年后，市中区的房屋出现了大幅上涨的情况，整个一环内的二手房上涨了300元/平方米，甚至出现府河内1980年代后的住房卖断货的情况。目前，该区域2000年前的二手房均价在3700-3800元/平方米左右，虽然这部分房屋以房改房为主，小环境一般，但是这些住房多为多层楼房，交通便利、生活方便，将吸引大量的年轻购房者。最高的市场成交价格会达到4300-4400元/平方米左右。
    2000年以后的二手房多为一些电梯公寓为主，虽然购房者对电梯公寓不太感冒，但是该区域的2000年后的二手房多为小户型，对于购房过渡的购房者来说影响并不大，目前的价格也在4500-4600左右，预计今年市场最高成交价格在5000-5100元/平方米左右。
    2．城东
    从年后到现在来看，东门片区是涨幅最大的区域，比去年同期均价平均上涨300元/平方米左右。城东片区二手房房价的大幅上涨，可以说是在很大程度上沾了新盘的光，城东地块炒作直接影响了二手房价的上涨。而市政府对城东居住环境改变和道路条件的改善也起到了很大的作用。
    以城东2000年前二手房3500-3700元/平方米左右的价格来看，城东该类住房的价格很有可能在今年突破4000元/平方米大关。东门居住环境的不断改善，会逐渐改变购房者对于区域的传统理念。
    而城东2000年后的二手房，也是很多购房者目前购房的重要区域，目前该类的楼盘已经卖到了4100-4500元/平方米左右。
    3．城南
    南门是成都目前二手房价最高的区域，良好的配套、交通以及浓郁的商业气息等都对购房者有着最为直接的诱惑。而今年城南的二手房已经上涨了150元/平方米左右。
    很多人可能难以想像，现在玉林片区1980年代左右的四层楼已经卖到了4000元/平方米左右，而且房源相当紧缺。目前城南2000年后的二手房已经卖到了4200-4300元/平方米左右，预计在很短的时间内，该区域类似的二手房就可以卖到4500元/平方米以上。
    而该区域2000年以后的二手房更是炙手可热，很多人用“抢”来形容在玉林买房的购房者。在现在4900-5000元/平方米左右的价格基础上，今年该区域类似二手房价格已突破5500元/平方米。
    4．城西
    西门是目前成都最具人居环境的区域，特别是青羊大道沿线，集中了很多的高品质楼盘。而选择在该区域购房的群体组成也比较多样，青年、中年、老年都将该区域看作是居住的首选之地[4]。从目前的市场交易来看，金牛区和武侯区两个区域的二手房成交量已经占到了总成交量的一半以上。西门2000年前的二手房目前价格在4000-4200元/平方米左右，在年底前上涨到4300-4400元/平方米左右。
    而该区域2000年后二手房，一直被很多购房者所青睐，4400-4500元/平方米左右的价格已经被现在的购房者所接受，在此基础上，年内上涨到5000元/平方米左右。
    5．城北
    北门的二手房交易，是目前成都各个片区最为平淡的区域。即使房屋单价不高，但是面积太大的房屋，其总价必然较高，很多购房者宁肯花同样多的钱在南门、西门买套面积小点的房屋，也不愿在该区域买套面积更大的房屋，除非因为工作的需要，但这样的购房者必定只占少数。目前北门2000年后的二手房相对较少，所以也能卖到4000元/平方米左右,在年内也卖到4200-4400元/平方米左右。
    （二） 成都二手房市场的特点
    低价房源是市民的首选标准，价格低的房源非常抢手，不少购房者均说到，总价在20万元以下的房子太少了，一些总价偏低、房屋质量较好的房源最先售出。而那些标价太高的次新房则很少有人问津。可见，目前二手房的价格才是根本，成了市民选房首先考虑的对象；自住为主中小户型受宠，面积在70m2左右的套二户型房源最受欢迎，一些中小户型优质房源，更是备受追捧，一上市就被抢购一空[5]； 政策利好，外地人成主力，截止06年11月，在成都购买二手房的外地人占了44%左右，外地人形成了强大的购房群体。即使是收入还不错的外来人，由于工作时间还不长，没有足够的节余买新房，而二手房具有配套成熟、地段好、全现房等新房无法比拟的优势。
    做为西部大开发的龙头城市，成都近年来二手房产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，成都二手房经济发展趋势良好。随着各项房地产政策法规的贯彻落实，成都二手房市场势必更加规范，房地产市场秩序将进一步好转，消费环境将越来越好，房地产业将持续健康的发展。
    （三） 成都二手房市场需求分析
    1．需求对象 
    目前商品房的主要消费群体是20-40岁的青年，其中25-30岁的青年，月收入在2000-3500元，由于工作几年他们有一定存款，但由于收入的不稳定，按揭商品房有一定困难，多数选择和父母共同分担，因此50m2、20万以下的小户型受到他们的青睐；而30-40岁的青年，月收入在3500-5000块决定了他们在购房上的支付能力，大面积商品房超过了他们的支付能力，小面积、低总价、交通便利的房子成为这个群体购买二手房时考虑的因素，20-35万的的总价，二换环路内，70m2以下的二手房成为紧俏的房源。据了解，在小户型热销的项目中，购买群体主要是30岁左右的年轻人。但市场上符合这种需求的房子又比较少，不是面积太大、单价太贵就是位置太远、交通不方便，所以一旦出现各方面条件比较均衡的房子，就会出现热销现象。
    部分中介公司，包括21世纪、1+2联合不动产、富房等公司的负责人均明确表示，他们公司在成都二手房交易会期间成交的二手房几乎都是被外地人买走的[6]。据21世纪不动产市场部舒经理介绍，从交易会的成交情况可以看出，外地人已成了二手房市场的主要消费群体[7]。随着随着外来人口的增多，加上成都市新户籍制度的实施，二手房落户政策的实施，外地人购买的比重还将继续扩大。 
    2．二手房的购买动机
    从成都二手房交易会期间各中介公司的统计来看，面积在70m2左右的套二户型房源最受欢迎[8]。据成都博凡置业顾问顾先生介绍，在交易会的4天时间内，该店面共接纳了数千名购房者，其中有近90%的市民前来咨询时，都非常关心有没有面积适中的套二户型，就其目的大概可以分为以下点：
    ⑴ 自住
    目前成都中低收入者占大多数，对于商品房过高的价格难以承受或是对于三环路以外不太便利的生活与交通难以接受，于是转入二手房市场，寻求交通生活便利，价格适中的二手房；担心将来子女不能负担高额房价而为子女置业也成为多数父母进入二手房市场的又一目的。
    ⑵ 投资
    对于手中有少量空闲资金的人来说，出于对投资新房资金需求量大，投资回报周期长，国家宏观调空力度逐渐加大，住房贷款利率提高等风险因素的考虑，使其投资目标转向配套成熟，地段好，具有升值潜力的二手房或通过出租来获得稳定而长期的回报。根据调查报告，我市五城区住房总面积为9676.16万平方米，共计120.89万套。其中，个人自有产权住房面积为7488.15万平方米，占住 房总面积的77.39%，共93.55万套。五城区人均建筑面积为28.72平方米，高于全国平均水平2.61平方米，在全国处于中等偏上水平。五城区户 均住房建筑面积为82.42平方米，每户均套数为1.0297套。成都市五城区户籍人口拥有住房共104.85万套，户均面积为82.14平方米，每户均 套数为1.0305套。从居住状况指标来看，中等偏低及以下收入家庭户均面积68.21平方米，每户均套数为0.8套，人均居住面积23.09平方米。五城区住房成套率为91.16%，其中，二室一厅的套型比例最高，为46.36%。五城区住房三室一厅、一室一厅和三室两厅的比例分别为17.1%、13.58%、 7.873%。个人自有住房建成年代构成中，1990年以后建成住房总量比例超过80%，其中1990～1999年比例为45.49%，2000年以后比 例为35.52%。调查发现，77.38%的本地人家庭自有一套住房，自有两套以上住房的本地人家庭比例为10%，尚有12.62%的本地人家庭无个人产权住房。报告还指出，本地人拥有的住房性质大部分为房改房和拆迁安置房，我市商品房市场中外地人购房占很大比例。五城区物业管理范围内面积空置率0.89%，套数空置率1.08%。按套数来看：城南和城西套数空置率相对较高，城东和城北套数空置 率最低。按面积来看：城西和市中区面积空置率较高。业内人士分析，五城区的空置率和空关率处于较低的水平，成都房地产市场是大量有效需求支撑的，投机成分较低。五城区范围内住房出租率按套数计算为15.31%，城北出租率较高，城东出租率最低。
    3．二手房需求的户型、区位
    在成都二手房交易会上，市民选房的标准普遍将目标集中在面积在70m2左右的中小户型上[9]，根据调查报告，五城区有购房意向的家庭所占比例为36.19%，有房户中32.33%的家庭有购房意向；租房户中有45.96%的家庭有购房意向。在意向购房总价中，中低价位26~30万元所占比例最高，占22.47%。从购房面积看，居民购房时主要倾向于81~120平方米的中等面积，其中91~120 平方米比例最高，占33.08%。而在意向购房户型中，中小户型两室一厅所占比例最高，其次是三室一厅。调查显示，市民购房首要考虑的因素是地理位置，价 格、户型面积等。可见，中小户型是目前成都二手房市场上最抢手的户型[8]。
    从成交房屋的方位看，自从2007年起城西的成交面积一直位于各方位之首，市中心成交面积最低，单从套数上来看，城西交易总套数明显高于其它区域。从地段来看，一环路～二环路、二环路～三环路成交面积仍明显高于其他区域，二环路～三环路成交面积最高为，而市内环成交面积是最低的，所以，一三环路之间还是客户购买的主要环域[3]。而高价成交的二手房主要集中在成都市西面和南面的成熟社区，它们的共同特点是大中型楼盘，实力开发商所开发，户型朝向规划较好，因而升值空间较大。根据21世纪不动产的数据，神仙树片区的中海名城的二手房成交价在4800~5000元/平方米，而上海花园的价格大约在4500元/平方米；在光华片区，博瑞都市花园的二手房成交价格大约在4300元/平方米左右，而新盘齐力、光华岁月的售价也就在3600元/平方米左右。
    4．二手房成交量变化及趋势
    近年来，由于国家实施了相关政策，所以二手房交易在房产中的比重不是稳步上升的，处于上升-下降-上升的趋势。
    2006年在经历了传统的交易淡季（1月、2月）之后，市场开始回暖，成交量连续三个月保持在4000套以上。5月底，国税总局发布的营业税征收期限延长至5年消息一出，市场成交量陡然下滑，成都二手房市场整体交易出现下跌趋势。根据成都市统计局的相关数据，3、4、5月份，成都二手房市场成交量持续走高，月均突破4000套大关[11]。但随着相关调控政策的出台，二手房市场出现了交易下跌的趋势，6月二手房总交易量仅为2204套，比前3个月平均成交量下降了一半。随后出台的征收个人所得税，使7月出现了一股避税热，引发了一场避税大战，当月底单天过户量就高达573户，也使7月的市场交易量一跃攀升到4492套，成为本年市场交易量最高的月份[11]。同时，在市场惨淡的9月、10月，二手房入户政策的实施，犹如一针强心剂，大大刺激了成都二手房市场的活跃。2006年，成都市累计成交二手房703.50万m2，同比增长19.7%；其中住房成交562.67万m2，同比增长15.9%，成交套数62411 套，同比增长8.5%。全年五城区成交二手房441.00万m2，同比增长25.3%；其中住房成交340.05万m2，同比增长19.9%，成交套数 40237套，同比增长16.9%。进入07年，据统计资料显示，1月份，成都市二手房成交3000余套。从每周的成交情况看，成都的二手房成交态势平稳，成交套数均保持在800套左右。其中，只有第三周（1月14-20日）交易量比前一周有所下降，累计交易总量约为751套；交易总面积为71376.89m2，降幅并不太大。但是，在第四周（1月21-27日），二手房交易量又出现上升局面，比上一周增加了近100套，成都全市累计交易总量达到844套；交易总面积为84290.65m2，整体趋势回暖。从成交集中的区域来看，在1月的二手房成交热点区域，主要集中在金牛、武侯区。特别是今年1月的最后两周，金牛、武侯区的成交比重达到最高峰值。其中，1月14-20日，金牛区、武侯区，其交易量分别为214套和139套，分别占整个市场成交量的28%、18%，成华区、青羊区次之；1月21-27日，金牛区、武侯区的交易量继续攀升，分别达到230套和190套，分别占整个市场成交量的27%、21%。5月成都春季房交会上，二手房成交278套、18904.6平方米、9972万元，成交面积占房屋交易总量的22.5%，平均价格5275元/平方米；房屋租赁137套、7794.8平方米，成交面积占房屋交易总量的9.3%。仅房交会首日一天，二手房就成交(含政策房、私房)6834.595平方米，成交94套，成交金额达2429.941万元。营业税和个人所得税政策的调整，在抑制投机和投资型购房需求的同时，也加大了二手房的流通成本，对正常需求有一定抑制作用。但是，以上税负成本的影响毕竟有限，从去年年底（11月和12月）成都市二手房市场情况看，随着买卖双方逐渐适应新的政策取向，二手房市场明显回暖并恢复至正常水平。随着对二手房市场 秩序的进一步规范，未来将进入新的稳步发展轨道。

    三、成都二手房市场的预测
    （一）价格走向预测
    据伊甸城房产网统计数据显示，07年成都市二手房（三环以内的住宅）平均成交单价每周都要比前30天相比上涨一定数额，虽然涨幅度不是很大，但确保持了持续升价的趋势。从短期来看,旺盛的需求态势让成都的二手房市场可以被看做是卖方市场,房东卖房一天一个价的情况仍然很常见。从长远来看,市区内可供开发的土地越来越少,新房上市的数量逐渐减少。在此情况下,更具区位优势的二手房将迎来更多购房者的目光。
    同时成都市的外来务工人员还在不断增加，而且有些政策也着实有利于购买者，如二手房落户政策的落实，大多数的外来人口都想在成都安家，而且希望住处离工作地点近些，这样方便于上下班，所以他们一般不会去考虑购买郊区新盘。虽然国家也实施了系列相关调控政策，但总的来说，利大于弊，所以对于二手房的需求量还将不断上升，这将直接导致成都市的二手房价还将持续上升。
    （二）购买动机预测
    有数据表明：在上海的二手房市场中，购房者与卖房者之比为1：7，这还不包括那些依然被捂着，暂时还没有在二手房市场上露脸的房子。但改善住宅是大多数人最想做的一件事，只是房价有点“高处不胜寒”。按理在这种情况下，盲从应当开始向下回落，但现实的状况是，房价非但没有回落的意思，而且有继续上扬的趋势[12]。这表明全国各大城市存在着“炒房”即置业升级的现象。另据21世纪不动产对武汉市区域的统计数据，从购买二手房动机来看，置业升级的比例已占到购买群体总量的58.47%，其它购房动机则主要集中在“首次置业、子女教育、结婚、拆迁置业、工作以及照顾父母”等方面。
    目前现在许多购买二手房客户，购买动机不再停留在温饱这个层面，而是置业升级[13]。而成都还早在2004年的时候，购房的动机就已经向置业升级的方向发展了，只不过当时主要目标是新房，因为当时二手房的市场还没有现在完善。从以上大城市购买二手房客房的动机来看，置业升级将会是一个总的趋势，所以，成都二手房的购买动机也将是置业升级，而且以置业升级为目的的购房者将会越来越多。
    （三）市场比重预测
    随着“大成都”的概念提出,城市化的迅速发展,会逐渐让一些原本“偏远”的地区逐渐进入成都的“势力范围”,而配套设施也将陆续跟上。在配套设施齐全、道路状况改善的情况下,区位较远但价格便宜的郊县楼盘,将吸引更多的购房者,而这一部分购房者中,很多都处于在购买市区二手房还是郊区新盘的游离状态之中,他们的选择依赖于郊区新盘的配套情况,将影响二手房的走势。
    市场的刚性需求强烈，是成都二手房市场能够火爆的重要因素。06年成都11月购买二手房的外地人占了44%左右，住房领域总套数的54%被外地人买走，而随着外来人口的增多，二手房落户政策的落实，成都二手房的购房需求还将不断扩大。同时成都市二手房市场的地位和作用正处于上升势头，二手房交易已经占到房产交易总份额的31%左右，而成熟的房地产市场，二手房交易量应占50%以上。所以成都的二手房市场还有着相当大的发展潜力，因此二手房的市场比重还将不断上升。


 
图2 2006.9-2007.3二手房交易情况

    从（图2）可以看出，由于受元旦等因素的影响，2007年1月份的成交数量比06年12月份低一些，但年后三个月的成交总量比10月到12月的总量多（二月份由于受过年因素的影响，所以停止售房半个月，本图将二月份成交套数增加二倍，用来代表二月份总的售出数），而且从2006的数据也可以看出成交数量在逐月增加，所以推测，07年二手房的成交套数还将不断增加，并且总的售房数可以超过06年的售出总量。

    四、结论
    综上所述，成都二手房市场在未来的几年内还将不断发展，而且会主要集中在一到三环之间，因为期间可供开发的潜力较大，二手房的价格将继续升高，二手房在房产市场中的总的比重也将不断提高，以置业升级为目的的购房者总数会继续增加。但要认识到控制房价的因素有很多，比如国家政策、人民币币值、城市建设，所以购房者尤其是购买二手房的购房者应该认清形势，对形势进行充分分析后再做决定，以避免不必要的损失。

    致谢:
    感谢我的指导老师xx老师，她严谨细致、一丝不苟的作风一直是我工作、学习中的榜样；她循循善诱的教导和不拘一格的思路给予我无尽的启迪。在我遇到困难时，导师并没有放弃我，而是耐心细致的进行辅导，甚至是利用吃饭时间、午休时间给我修改论文。
    感谢我的同学xxx、xxx、xx对我的帮助和指点。没有他们的帮助和支持，我肯定没有办法在规定的时间里完成毕业论文。 
    同时，也要感谢配合我调研的单位，毫无保留地为我的论文写作提供了参考资料，感谢部门主任的支持和对论文的提点，感谢同仁们在我无法胜任工作时主动帮我承担了工作任务。
    在论文即将完成之际，我的心情无法平静，从开始进入课题到论文的顺利完成，我的师长、同学、领导、同事给了我巨大的帮助，在这里请接受我诚挚的谢意！

参考文献
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