加强房地产项目“建筑业”营业税管理的探讨

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加强房地产项目“建筑业”营业税管理的探讨

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【内容提要】在日常税收管理中，要仔细审核房地产项目的规划设计图纸，确定房地产开发项目的公共配套设施的种类和经营性质等情况，再结合房地产开发项目的工程发包承包合同，区分公共配套设施的承包单位，确定“建筑业”营业税的管理对象。

　　一、把握土地征用及拆迁环节。对旧的建筑物、构筑物进行拆除时提供建筑物、构筑物拆除劳务时取得的收入，应按照“建筑业”税目缴纳营业税。在实际工作中，要注意拆除下来的材料的处理，其是否存在拆除材料抵减拆除劳务款项的情况，如果存在，则缴纳营业税的合同价款外，还要加上拆除材料的价值。

　　二、把握前期工程环节。前期工程，是指项目开发前期，水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期工程。其中包括勘察丈量，规划设计，政府报批报建，招标投标，“三通一平等方面。勘察丈量，规划设计，“三通一平”三个方面，其工程业务一般由公司完成的，房地产开发公司要根据相关合同，缴纳“建筑业”、“服务业”税目营业税，凭地税机关的建筑安装或服务发票做账。政府报批报建，招标投标二个方面，涉及行政收费的，房地产开发公司要凭正式的财政票据做账。

　　三、把握建筑安装工程环节。建筑安装工程营业税的管理，是日常税收管理的重点。要根据建筑安装合同的付款时间或工程的完工进度，着重要搞好“建筑业”营业税的及时足额入库。1.土建工程中的基础工程，根据房地产项目的特点，结合日常实地察看的情况，要求房地产开发商提供土石方工程、桩基工程、护壁（坡）工程，基础处理工程等的施工合同，结合工程的实际完成情况，搞好“建筑业”营业税的征收入库。2.甲供材的税收管理。要注意建安施工合同的条款，是包工包料的还是包工不包料的。包工包料的合同，是否包括了钢筋、水泥等主要材料。总之，甲供材都要计入工程造价，计征营业税。其计税依据的计算公式是：甲供材入账金额/1-[3%+3%*（5%+3%+2%）]。3.电梯安装工程。高层建筑，都有电梯安装工程。在日常的税收征管中，要责成房地产开发商提供电梯安装工程的合同，根据施工进度，把“建筑业”营业税征收入库。

　　四、把握基础设施环节。基础设施包括……

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